A regulamentação da atividade imobiliária versa sobre matérias como obrigações do incorporador e as restrições impostas por leis de zoneamento ou por leis de proteção ao meio ambiente.

A matéria relativa à propriedade de bens imóveis é disciplinada pelo Código Civil. Visando proporcionar maior segurança na alienação de bens imóveis, bem como na constituição, transferência modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, o ato somente se opera com a presença de determinadas formalidades legais.

A atividade de incorporação refere-se à realização de um empreendimento imobiliário.

Nesse sentido, de acordo com o artigo 28, parágrafo único da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, (Lei de Incorporação), a incorporação imobiliária consiste na atividade exercida com o intuito de promover a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades, por meio de compromissos de venda e compra, ou efetiva venda e compra, de frações ideais de terreno, vinculadas a futuras unidades, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, responsabilizando-se o incorporador pela entrega, em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

A Lei de Incorporação disciplina as obrigações do incorporador, dentre outras:

• Somente negociar a venda das unidades em construção após ter obtido o registro da incorporação na matrícula do terreno no Oficial de Registro de Imóveis, cujo requerimento deverá ser acompanhado, principalmente, dos seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, e de compra e venda devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao terreno, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; d) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída; e) memorial descritivo das especificações da obra projetada; f) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades que a elas corresponderão; g) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação;
• Supervisionar a construção do projeto previsto no contrato e de acordo com a aprovação concedida pelas autoridades governamentais;
• Obter o certificado de conclusão (“Habite-se”) do empreendimento;
• Efetuar a especificação e instituição do condomínio edilício, para que cada unidade possa ter seu proprietário exclusivo, averbando-se a área construída do empreendimento;
• Entregar ao adquirente as unidades concluídas, de acordo com as especificações contratuais, e transferir ao adquirente o direto de propriedade da unidade, por meio da lavratura da escritura pública de venda e compra.

A obrigação principal do adquirente, por sua vez, consiste no pagamento do preço relativo à fração ideal do terreno e à construção.

Construção

A construção do empreendimento incorporado pode ser contratada e paga tanto pelo incorporador como pelos adquirentes finais das unidades.

Os artigos 48 e seguintes da Lei de Incorporação preveem dois regimes de construção dos edifícios objeto de incorporação: a construção por empreitada e a construção por administração.

A construção sob o regime de empreitada pode ser de duas espécies diferentes, uma a preço fixo, convencionado antes do início da construção, e outra a preço reajustável, por índices previamente determinados pelas partes contratantes.

Na construção por administração, os adquirentes dos imóveis em construção são responsáveis pelo pagamento do custo integral da obra, sob a forma de rateio dos gastos mensais feitos pelo incorporador ou pelo construtor, não havendo um preço previamente determinado para a construção, mas apenas estimado.

De acordo com a Lei nº 10.931/04, é facultado ao incorporador, submeter a incorporação imobiliária ao regime do patrimônio de afetação e ao regime especial tributário (RET), que estabelecem diversos direitos e obrigações ao incorporador, resultando em maior proteção aos adquirentes das unidades imobiliárias e ao banco financiador da obra.

O patrimônio de afetação segrega o terreno, as obras nele realizadas, os recursos financeiros e todos os demais bens e direitos a ele vinculados do patrimônio do incorporador, os quais só poderão ser destinados à consecução e entrega desse determinado empreendimento imobiliário.

Dessa forma, o empreendimento sujeito ao patrimônio de afetação será responsável tão somente pelas obrigações vinculadas a execução das suas obras e entrega das unidades prontas e acabadas aos adquirentes, não se comunicando com outros direitos, dívidas e/ou obrigações do incorporador ou de outras incorporações.

Desde agosto de 2010 a Companhia afeta o patrimônio de todos os empreendimentos imobiliários lançados. Não obstante, a Companhia utiliza empresas de propósito específico (SPEs) constituídas para a realização de empreendimentos imobiliários específicos, cujo objetivo é a total segregação dos direitos e obrigações de cada um dos empreendimentos imobiliários realizados pela Companhia, reforçando a segurança do patrimônio de afetação e apresentando-se, também, como uma estrutura mais eficiente e transparente para os casos nos quais a Companhia atua em parceria com terceiros.

A Lei nº 9.514/97, instituiu a alienação fiduciária sobre imóveis com a finalidade de facilitar o financiamento imobiliário em geral.

Com o mecanismo da alienação fiduciária, o credor detém a propriedade dos bens dados em garantia pelo devedor. De acordo com a Lei nº 9.514/97, mediante o pagamento integral da dívida ao credor fica automaticamente extinta a alienação fiduciária e o devedor passa a deter a propriedade do imóvel.