Regulamentação do Setor Imobiliário

A ação governamental pode causar impactos nas atividades da Companhia, sobretudo em dois campos: regulamentação da atividade imobiliária e regulamentação da política de crédito.

Regulamentação relativa à atividade imobiliária

A regulamentação da atividade imobiliária versa sobre matérias como obrigações do incorporador e as restrições impostas por leis de zoneamento ou por leis de proteção ao meio ambiente.

A matéria relativa à propriedade de bens imóveis é disciplinada pelo Código Civil. Visando proporcionar maior segurança na alienação de bens imóveis, bem como na constituição, transferência modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, o ato somente se opera com a presença de determinadas formalidades legais.

Incorporação Imobiliária

As atividades de incorporação são disciplinadas pela Lei de Incorporação. As principais obrigações do incorporador incluem:

  • obter todas as aprovações e autorizações dos órgãos competentes necessárias à implementação do empreendimento;
  • registrar a incorporação no cartório registro de imóveis competente, sem o que não poderá negociar as unidades autônomas;
  • indicar, nos documentos preliminares, o prazo para que o incorporador desista da realização do empreendimento;
  • indicar, no material publicitário e contratos celebrados com os adquirentes das unidades, o número do registro da incorporação;
  • supervisionar a construção do edifício, dentro do prazo ajustado no contrato e de acordo com os projetos aprovados pelas autoridades competentes;
  • entregar ao proprietário final as unidades prontas e acabadas, de acordo com as especificações contratuais, e transferir ao mesmo a propriedade da unidade vendida, firmando a respectiva escritura definitiva de venda; e
  • providenciar a averbação da construção e o registro da especificação e convenção do condomínio no cartório de registro de imóveis competente.

A obrigação principal do adquirente, por sua vez, consiste no pagamento do preço relativo à fração ideal do terreno e à construção. A construção do empreendimento incorporado pode ser contratada e paga tanto pelo incorporador como pelos adquirentes finais das unidades.

A Lei de Incorporação prevê dois regimes de construção dos edifícios objeto de incorporação: a construção por empreitada e a construção por administração.

A construção sob o regime de empreitada pode ser de duas espécies diferentes, uma a preço fixo, convencionado antes do início da construção, e outra a preço reajustável, por índices previamente determinados pelas partes contratantes.

Na construção por administração, os adquirentes dos imóveis em construção são responsáveis pelo pagamento do custo integral da obra, sob a forma de rateio dos gastos mensais feitos pelo incorporador ou pelo construtor, não havendo um preço previamente determinado para a construção, mas apenas estimado.

Patrimônio de Afetação

De acordo com a Lei nº 10.931/04, é facultado ao incorporador, submeter a incorporação imobiliária ao regime do patrimônio de afetação e ao regime especial tributário (RET), que estabelecem diversos direitos e obrigações ao incorporador, resultando em maior proteção aos adquirentes das unidades imobiliárias e ao banco financiador da obra.

O patrimônio de afetação segrega o terreno, as obras nele realizadas, os recursos financeiros e todos os demais bens e direitos a ele vinculados do patrimônio do incorporador, os quais só poderão ser destinados à consecução e entrega desse determinado empreendimento imobiliário.

Dessa forma, o empreendimento sujeito ao patrimônio de afetação será responsável tão somente pelas obrigações vinculadas a execução das suas obras e entrega das unidades prontas e acabadas aos adquirentes, não se comunicando com outros direitos, dívidas e/ou obrigações do incorporador ou de outras incorporações.

Desde agosto de 2010 a Companhia afeta o patrimônio de todos os empreendimentos imobiliários lançados. Não obstante, a Companhia utiliza empresas de propósito específico (SPEs) constituídas para a realização de empreendimentos imobiliários específicos, cujo objetivo é a total segregação dos direitos e obrigações de cada um dos empreendimentos imobiliários realizados pela Companhia, reforçando a segurança do patrimônio de afetação e apresentando-se, também, como uma estrutura mais eficiente e transparente para os casos nos quais a Companhia atua em parceria com terceiros.

Alienação Fiduciária

A Lei nº 9.514/97, instituiu a alienação fiduciária sobre imóveis com a finalidade de facilitar o financiamento imobiliário em geral.

Com o mecanismo da alienação fiduciária, o credor detém a propriedade dos bens dados em garantia pelo devedor. De acordo com a Lei nº 9.514/97, mediante o pagamento integral da dívida ao credor fica automaticamente extinta a alienação fiduciária e o devedor passa a deter a propriedade do imóvel.