Mercado Imobiliário Brasileiro

Visão Geral

A indústria imobiliária brasileira tem um comportamento cíclico influenciado pelo cenário macroeconômico do país, bem como por fatores demográficos e socioculturais.

O Brasil apresentou elevadas taxas de inflação em diversos períodos da sua história. A inflação e as medidas destinadas a combatê-la resultam normalmente na diminuição da renda da população e, consequentemente, da expansão da atividade econômica. Aumentos nas taxas de inflação afetam o mercado imobiliário na medida em que reduzem a atividade econômica, o consumo e o investimento.

O nível da taxa de juros tem forte influência nas decisões de consumo das pessoas e nas decisões de investimento das empresas. Na medida em que há influência na liquidez dos meios de pagamento, o controle das taxas de juros gera efeitos diretos na demanda de bens duráveis e de consumo e, por consequência, na aquisição de imóveis.

Fatores Demográficos, Sócio-Culturais e a Demanda Imobiliária

O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens, o declínio do número de habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos combinados que suportam um elevado potencial de demanda potencial por imóveis residenciais no Brasil nos próximos dez anos.

De acordo com o IBGE, de 2000 até 2010, a população do Brasil cresceu de 169,8 milhões para 190,8 milhões de habitantes, representando uma taxa de crescimento anual composta de 1,17%. Esse número ultrapassa as taxas de crescimento anual composta da população dos principais países ocidentais europeus, como Alemanha, Reino Unido, Itália, França e Espanha, com média de 0,28% de 2000 até 2007, e a taxa de crescimento populacional dos Estados Unidos da América que foi de 1,12% a partir de 2000 até 2007, conforme divulgado pelo censo norte-americano (US Census Bureau).

A população jovem do Brasil em termos absolutos proporciona um potencial elevado de demanda por imóveis nas próximas duas décadas. Em 2010, a população com menos de 25 anos representava 42,0% da população total do Brasil.

O gráfico abaixo indica a distribuição populacional brasileira por idade, segundo dados do IBGE referentes a 2010.

Outro indicador é a diminuição no número de habitantes por domicílios. Em 1970, o número médio de habitantes por domicílio era de 5,28. Em 2010, esse número caiu para 3,3. A redução deu-se principalmente em razão do declínio no número médio de crianças por família.

O aumento do número de domicílios com um único indivíduo também contribuiu para a redução da média. Em dez anos, a porcentagem dos domicílios com um único habitante aumentou de 7,5% para 10,2% do número total de domicílios.

Ainda, conforme estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, instituição de pesquisa aplicada ligada ao Governo do Estado de Minas Gerais desde 1969, em 2007, o déficit brasileiro era de 6,273 milhões de unidades habitacionais, sendo que a maioria do déficit habitacional concentrava-se nas classes D e E:

Déficit Habitacional por Renda Familiar
em Salários Mínimos
Déficit
Habitacional
Regional
Até Três Três a Cinco Cinco a Dez Acima de Dez
Região Geográfica
(em milhares de unidades)
Norte 585 40 21 6 652
Nordeste 2.056 58 22 8 2.144
Sudeste 2.025 184 100 26 2.335
Sul 596 70 29 8 703
Centro-Oeste 386 30 12 8 436
Déficit Habitacional Total Aproximado 5.607 408 194 63 6.272
Fonte: Estimativas da Fundação João Pinheiro.

Finalmente, a representativa participação de moradias próprias no total de moradias no Brasil reflete a preferência sócio-cultural da população brasileira por moradias próprias. Segundo dados do IBGE, apesar da elevada taxa de juros na década de 90, o percentual de moradias próprias no total de moradias aumentou de 70,8% para 73,7% de 1993 até 2003, enquanto o percentual de moradias alugadas diminuiu de 15,3% para 15,0% e o de moradias cedidas (que envolvem a transferência da propriedade de uma parte à outra) caiu de 13,4% para 10,7%. A menor proporção de domicílios próprios foi a da Região Centro-Oeste (66,4%).

Estima-se que a combinação de todos esses fatores deverá contribuir para uma sucessiva e contínua demanda por novas moradias no Brasil.